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不動産投資と人口減リスク

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日本は現在、世界でもトップクラスの少子化社会へ向かっています。

少子化社会そのものの是非については、議論の余地はあると思いますが、 不動産投資という視点では、この人口減リスクはどのように判断できる でしょうか。

まず、現在のような低い合計特殊出生率が続くと仮定しますと、国内での 不動産投資は、明らかにネガティブだと言えます。

そもそも、賃貸でも分譲でも不動産を利用する側の需要がなければ、ビジ ネスは成立しません。

また、現在のような不動産余りの状態つまり供給過剰の状態が続けば、 よほどの目利きでない限り、収益不動産をピンポイントで選ぶことはかなり 難しくなってしまいます。

とここまでは、ほとんどの投資家の方はすでに織り込んでおられると思います。

では、現在の状況を踏まえて、この人口減リスクをこの先どのように考えるのか。 ここがポイントになるのではないでしょうか。

まず、現在のような低い合計特殊出生率がこの先も続くという仮定ですが、現在 の水準は明らかに底に近い水準であると考えられることから、この先は何かの拍子 で上がることはあっても、これ以上大幅に下がることはないように考えられます。

実際に様々な調査結果でも、2000年以降は「子供が欲しい」「結婚したい」と答え る割合がゆるやかではありますが、増加傾向にあることが分っています。

※背景には、日本の景気回復や団塊ジュニア世代の出産年齢などが影響 していると思われます。

つまり、人口減リスクはよほどのことがない限り、これ以上は落ち込みがないと 予想され、もし今後人口減リスクが緩和されるような状況になると、不動産投資 への印象はがらっと変化してくることが予想されます。

そういった意味では、まだ現在の国内の不動産市場では人口減リスクが緩和される ことまでを予想している人は少ない可能性がありますので、情報伝達の非効率性が 生かされる可能性があります。

テレビやマスコミなどで、少子化問題があまり取り上げられなくなってくると、 それはもう情報伝達が行き届き、市場もそれを織り込んで効率的になってくると 予想されます。

「失意の中にこそ、投資のチャンスがある」

この言葉の通りに物事が進むとといいんですけどね…(^^;)

なお、当たり前ですが、不動産投資はそうした人口増減リスクだけで判断できるも のではありません。一つの視点として参考にして頂ければと思います…。

以上はあくまで、推論ですので投資は自己責任でお願いします。

※最後に人口増減リスクから考える、海外の不動産投資について少し触れておきます。

人口の増減リスクから考えれば、現在平均寿命が短く、まだそれほど医療制度が整備 されていない国は、医療制度が整備されれば、平均寿命が延びて、人口減少のペース が鈍化し、人口数がどんどん膨らんでいくことが予想されます。

そうした国では不動産投資は、情報伝達の非効率が発生しやすいと考えられますので、 チャンスがありそうです。

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