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分譲マンション価格に適正値はあるのか?

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世の中には物やサービスなど様々なものが存在し、価格がつけられ、 経済学的には需要と供給のバランスが前提となって、その価格の適正 値が決定されているとされています。

また、価格が決められている商品やサービスによっては、「ブレ」 が大きいものや変動しやすいものが存在します。

価格の変化が実感しづらい商品としては、ガムや切手、お菓子などが挙げ られます。一単位あたりの単価が小さいという理由もありますが、大幅な 人口の増加などがない限り、需要がそれほど変化しないためです。

逆に価格が変わりやすい、あるいはブレが大きいものとしては、株式や分 譲マンションなどの不動産、ゴルフの会員権などが挙げられます。

こうした物やサービスは、一単位あたりの価格が大きいこともそうですが、 需要が変化しやすく、1990年前後の不動産バブル、2000年前後のITバブル などの「急激な変化」はいずれも記憶に新しいところです。

その他にも消費税のアップ、ネット証券の流行、輸出企業の好業績など 実に様々なイベントが不定期、人為的に起きるために価格は変動しやい傾 向にあります。

では、本題である分譲マンションなどの不動産に適正値はあるのでしょうか?

結論から言えば、誰も分譲マンションの適正値を知ることはできません。

それは上でも説明しましたが、需要と供給のバランスをはじめとする経済環境 そのものが正確に把握しづらいものであり、よって価格そのものが変化しやすい からに他なりません。

資源価格が上昇すれば製造コストが上昇しますし、インフレ傾向になれば 住宅ローン金利は上がりますし、また土地も上昇します。そして、欲しいと いう人や世帯がどれほど存在するかという需要面も販売価格に影響してきてい ます。

収益還元法などに代表されるような不動産価格の価格算出方法が存在しますが、 価格決定に関するあらゆる要素を正確に掴むことができないという前提が存在する 限り、それらの方法は、あくまで暫定予想値に過ぎないということになります。

では、その時代に応じた適正値はないのか?ということになりますが、それも 残念ながら、時系列で判断しない限り、検討しようがありません。バブルのピ ーク時に購入された不動産は多くの人に「適正値」であると信じていましたが、 今から考えれば「適正値」ではなかったのです。

ですから、分譲マンションなどの購入にあたって、自分が購入しようと思う物件 が「適正価格」であるかどうかというのを判断するのは、非常に困難であるとしか 言えません。

では、そうした「適正価格」を考えることは無駄でしょうか?

決してそんなことはありません。需要と供給のバランスを考慮したり、様々な面から 価格を検討することは「割高」か「割安」かということを理解することに近づける可 能性があるからです。

適正価格を知らなくても、「割安」で購入することができれば、きっと満足度の高い 買い物になるのではないでしょうか。

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