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マンションの寿命・耐用年数と中古住宅市場

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日本のマンションの寿命そのものは60~90年と言われていますが、現実的には30年程 度経過しますと、世帯構成や住環境の変化など様々な理由から、リフォームやマンシ ョンそのものを改築する必要が生じるというのが自然であると考えられます。

ですから、寿命、耐用年数は現実的に30年程度と考えるのが妥当であると考えられま す。

また一方で、日本はマンションに限らず中古住宅市場の市場規模が非常に小さいです から、マンションの使用価値があったとしても、購入者が離婚や転勤など何らかの理 由でその使用を中断せざるを得ない場合は、寿命や耐用年数などは中断した時点で大 幅に減少すると考えられます。

中古マンションの買い手が少なく、また平均的な不動産の利回りで借りてくれる賃貸 派が少ないことが予想されるからです。

内閣府 平成16年の住宅に関する世論調査では次のような結果が出ています。

住宅を購入するとしたら,新築と中古のどちらがよいと思うか聞いたところ,「新築 がよい」とする者の割合が82.2%(「新築がよい」66.4%+「どちらかといえば新築 がよい」15.9%),「中古がよい」とする者の割合が3.4%(「どちらかといえば中 古がよい」1.7%+「中古がよい」1.7%)

中古よりも新築を選ぶ世帯が非常に多いことが分かりますね。

さて、マンションの寿命・耐用年数はそこに住み続けると仮定すれば、ざくっと30年 というのが寿命・耐用年数であると考えられますが、中古住宅市場の不活性化リスク、 離婚や転職などのリスク、地震や火災といったリスクなどを考慮しますと、実際には 20~25年ぐらいというのが、実質的な寿命・耐用年数ではないでしょうか…。

【参考データ】

○離婚率は戦後以来、2000年前後で最高水準に

○全雇用者のうち、非正規社員の割合が2006年には3人に1人に

○資産価格は上昇し、オフィスビルの空室率は低下しているものの、賃貸マンション の家賃は横ばいまたは低下気味というのが近年の現状

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