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瑕疵担保責任の期間について

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近年、日本の不動産業界の見直しが進み様々な施策が計画 されています。例えば、2006年の住生活基本計画では、こ れまでの日本の住宅の平均耐用年数を伸ばすことや瑕疵担 保責任履行のための資力確保なども検討されています。

さて、本題の瑕疵担保責任の期間についてですが、平成12年 4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」 から、大幅に期間延長となりました。

これまでは新築住宅を購入した人は、住宅の引渡し後の2年が 瑕疵担保責任を追求できる期限でしたが、新法の施行後は「10年」 という大幅な期限を確保することができました。

つまり、新築住宅の売主は10年間、瑕疵担保責任を負わなくては ならないようになりました。

ただし、条件がありまして、住宅の根幹をなす主要な部分に限定 されるということです。※平成12年4月1日以降に取得した新築住宅に 限られます

○電気設備

○住宅の柱や梁基礎

○屋根・ルーフバルコニー

○外周壁

○防水床

などなど

住宅においても主要な箇所と判断されるところに限られますので、 その他の箇所では、瑕疵担保責任の追求期限は10年ではありません。

【瑕疵担保責任に対する特約について】

新築住宅を購入する際、現在は主要な部分に限り、10年の瑕疵担保 責任があることを説明しましたが、それについての特約の有効性も 限定されています。

つまり、新築住宅の売買契約の際に瑕疵担保責任の追求期限を短く するような特約は「無効」とされます。言い換えれば、10年を5年 にすることはできないということになります。

なお、延長することは許されており、20年間に延長することが可能 となっています。

【瑕疵担保責任の追及について】

新築住宅の買主が引渡し時から10年以内で、瑕疵を知った時から1年 以内に追求することができます。具体的には損害賠償請求あるいは 契約の解除を申し立てることができます。

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