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新築マンションの分譲と賃貸を比較する。

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近年では、戸建よりもマンションを選ぶという人が増え、マイホームとしてマンショ ン購入をする人も少なくありません。ここでは、マンションの購入と賃貸をちょっと 変わった視点から考えてみたいと思います。

まず、購入を勧める不動産屋さんが発言されるものに

「賃貸でどうせ20万円を払うなら、購入して住宅ローンで20万円を払っていく方がい いのでは?」

というものがあります。

これは正しい判断でしょうか?

一般的にマンションやアパートなどの利回りは6~9%は欲しいと言われています。で すから、賃料を20×12ヶ月=240万円/年支払うとしますと、利回り6%~9%でその物件 の価格は約4000万円~2700万円が妥当ではないかということになります。

つまり、家賃20万円のマンションを、「購入する」となると約4000万円~2700万円な ら妥当と言える水準ということになります。

では、今度はこの分譲マンションを住宅ローン20年、固定金利3%で購入した場合を考 えてみましょう。

金利設定がかなり有利な設定ですが、頭金を500万円用意したとしますと、残額は 3500万円となり、月々の返済額は20万円程度です。(※ざっくり、20年間の金利負 担は1100万円程度となり、支払い総額は4600万円程度になります。)

この比較を見て、「なんだ4000万円の分譲マンション買った方がローン返済後はマン ションが残るわけだし得か」と判断するのは早計です。

なぜなら、上の計算は「机の上では妥当と判断される」計算にすぎないからです。

実際に地価や不動産価格が上昇を始めている2007年の東京では、賃料20万を 支払えば、8000万~9000万程度の販売価格のマンションに住むことができますし、 名古屋、大阪などでも同様の現象が見られるんです!

では、なぜそのようなことが起きるのか?と良いますと、これは簡単に言ってしまえ ば需要と供給のバランスが崩れているからです。マンションが供給過剰になれば、空 室を埋めるため、賃貸の家賃は下げざるを得ません。逆に買いたいという人が多け れば、分譲価格は上昇します。そうした変化が賃貸と分譲に影響を与えているとい うわけです。

感が鋭い人はもうお分かりだと思いますが、もちろん上と逆のようなケースで購入す る方が得ということも状況によっては十分あり得ます。

言い換えますと、一方では、賃料20万でグレードの高いマンションに住み、一方では 住宅ローンを同額支払い、4000万円レベルの分譲マンションに住んでいるという 「ケース」もありますが、あるいはその逆のようなケースが起こることもしばしばあ るということです。

ですから、冒頭の「賃貸でどうせ20万円を払うなら、購入して住宅ローンで20万円を 払っていく方がいいのでは?」は常に正しいというわけではなく、むしろそういう時もあ ると考える必要があるということです。

居住地域や経済状況、不動産市況をよく調べて、不動産屋さんの言葉は鵜呑みにしな いことが重要ということですね。

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